Ostrowiec Świętokrzyski www.ostrowiecnr1.pl

Jaki jest koszt budowy domu według wybranego projektu?

Przybliżone koszty budowy prezentowane są przy niektórych projektach. W niektórych przypadkach istnieje możliwość zakupu wraz z projektem kosztorysu inwestorskiego. Nie ma możliwości zakupu samego kosztorysu.

W jaki sposób dokonuje się zapłaty za projekt?

Projekt wysyłany jest za pobraniem u kuriera lub listonosza. Istnieje również możliwość przedpłaty na konto.

Czy w ofercie znajdują się projekty garaży wolnostojących, budynków gospodarczych lub pawilonów handlowych?

Tak, w naszej ofercie oprócz projektów domów znajdą Państwo również gotowe projekty garaży, budynków gospodarczych, pawilonów handlowych, a także domków letniskowych.

Co to jest projekt budowlany?

Projekt budowlany jest to opracowanie niezbędne do uzyskania pozwolenia na budowę oraz do jej realizacji. Zgodnie z Prawem Budowlanym (Art. 34 z późn. zm.) projekt budowlany powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy (WZ).

Projekt budowlany powinien zawierać:

- projekt architektoniczno-budowlany, /do kupienia w naszej firmie jako tzw. projekt gotowy

- projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie sytuacyjno- wysokościowej,

- oświadczenia właściwych jednostek o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła, gazu, odbioru ścieków, usług telekomunikacyjnych oraz dróg lądowych,

- w zależności od potrzeb wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych

Co to jest projekt wykonawczy?

Projekt wykonawczy stanowi uszczegółowienie dla potrzeb wykonawstwa rozwiązań zawartych w projekcie budowlanym. Rozwiązania w nim zawarte nie mogą naruszać istoty rozwiązań zawartych w zatwierdzonym projekcie budowlanym. Muszą być zgodne z warunkami pozwolenia na budowę. Zakres opracowań zależy od rodzaju oraz złożoności przedsięwzięcia i może obejmować:

- projekty techniczne technologii, architektury, konstrukcji, dróg oraz sieci i instalacji sanitarnych, grzewczo-energetycznych, technologicznych, elektroenergetycznych, teletechnicznych, - kosztorys inwestorski,

- założenia realizacji obejmujące problematykę organizacji wykonawstwa. Zawierają one m.in.: projekt zagospodarowania placu budowy, zalecane metody wykonawstwa i związane z nimi wymogi sprzętowe, założenia organizacji i planowania robót (harmonogramy) itp.

Projekt wykonawczy sporządza się w przypadku dużych lub nietypowych inwestycji. Nie ma potrzeby jego opracowania dla typowej budowy domu jednorodzinnego. Nie jest wymagany do uzyskania pozwolenia na budowę, więc można pominąć jego opracowanie.

Co to jest projekt gotowy?

Projekt gotowy jest to architektoniczno-budowlany projekt, którego dokumentacja jest wielokrotnie powielana i rozpowszechniana. Może stanowić jedną z 4 części projektu budowlanego. Konieczna jest jego adaptacja do istniejących warunków.

Kto może wykonać zmiany i adaptację?

Zmiany należy zlecić osobie posiadającej odpowiednie uprawnienia do projektowania oraz aktualne zaświadczenie o przynależności do Izby Architektów lub Inżynierów Budownictwa. Wybór osoby zależy od inwestora. Ile kosztują zmiany w projekcie?

Koszt wprowadzenia zmian powinna określić osoba, która będzie je wykonywać. Najpraktyczniej jest aby była to ta sama osoba, która będzie adaptować projekt do warunków na działce. Co to jest projekt indywidualny?

Projekt indywidualny jest to opracowanie umożliwiające uzyskanie pozwolenia na budowę oraz do jej realizacji. Na jego opracowanie należy zdecydować się w przypadku, gdy nie udało nam się znaleźć gotowego projektu katalogowego, który spełniałby warunki zabudowy dla naszej działki. Jeżeli mamy działkę tzw. trudną - o nietypowym kształcie, ze spadkami, mocno zadrzewioną - to zamówienie indywidualnego projektu może okazać się koniecznością. Wykonanie projektu zlecamy architektowi, z którym współpracujemy na wszystkich etapach jego pracy.

Jak załatwić pozwolenie na budowę ?

1. Wydział Geodezji - Mapy (dołączane do pism jako załączniki ) zasadnicza: w skali

2. 1:500/1:1000; orientacja: w skali np. 1:10 000; wypis z rejestru gruntów,

3. Wydział Architektury - Sprawdzić, czy przedmiotowa działka znajduje się na terenie, dla którego jest obowiązujący plan miejscowy.

4. Miejskie przedsiębiorstwo Wodno Kanalizacyjne, Gazownia, Energetyka - złożyć wnioski (do pobrania w siedzibach firm) o wydanie zapewnienia dostaw mediów, warunków technicznych i uzgodnienie lokalizacji. Do wniosków dołączyć mapy (patrz pkt.1.), dokument potwierdzający prawo do terenu (ewentualnie inne wymagane wnioskiem dokumenty).

5. Geodeta - zlecić wykonanie map do celów projektowych , dodatkowo: podanie współrzędnych punktów charakterystycznych ( wymagane gdy będzie składana dokumentacja na ZUDP).

6. Geolog - opinia geotechniczna

Jaka powinna być wielkość domu?

Architekci są zgodni - dobry projekt domu to projekt optymalnie dopasowany do działki, odpowiadający naszym potrzebom i preferencjom oraz profesjonalnie i kompleksowo opracowany. Podstawową wytyczną przy szukaniu projektu domu odpowiedniego dla danej rodziny jest jego powierzchnia. To podstawowa informacja podawana przy projekcie w katalogu. Powierzchnia domu uzależniona jest od warunków działki, potrzeb każdego z domowników oraz naszych możliwości finansowych. Koszty są oczywiście zależne od technologii, sposobu prowadzenia budowy oraz regionu. Średnio przyjmuje się, że koszt budowy metra kwadratowego może wynieść od 1500 do 3000 zł. Mały dom z możliwością późniejszego zaadoptowania poddasza jest idealny dla rodziny posiadającej małe dzieci i ograniczone możliwości finansowe. Stanowi także dobre rozwiązanie dla osób, których dzieci są już dorosłe. Zbyt duży dom mógłby stać się w przyszłości trudny a także kosztowny w utrzymaniu. Można wziąć także pod uwagą możliwość późniejszej sprzedaży domu, czy wydzielenia części pomieszczeń na wynajem. Warto też zwrócić uwagę np. na to czy projekt uwzględnia dobudowę garażu, czy też będzie to oddzielny budynek na działce, zrealizowany w drugim etapie inwestycji. Należy też rozważyć czy nie pokusić się o budowę budynku pasywnego bądź wysoce energooszczędnego. Koszty początkowe są dość wysokie lecz zwrot może nastąpić już po paru latach użytkowania.

Jak rozplanować wnętrza ?

Myśląc o wyborze projektu trzeba szczególną uwagę zwrócić na rozplanowanie wnętrza, tym bardziej że domy zaprojektowane są z różnym programem funkcjonalnym i nie powinno być problemu ze znalezieniem czegoś dla siebie.

Część wejściowa

Wejście do budynku musi być wygodne, minimalna powierzchnia to taka aby bez problemu przywitać i wprowadzić gościa czyli ok. 1,25x1,40 m2, warto także od razu zaplanować w nim szafy. Dalej znajduje się zwykle korytarz czy hall. W projektach można dostrzec różne pomysłowe sposoby wykorzystania tej przestrzeni.

Część dzienna

Zwykle projektuje się ją jednoprzestrzennie, tak aby umożliwić rodzinie jak najczęstsze przebywanie w swoim towarzystwie. Kuchnia jest zwykle otwarta na jadalnię, jeśli nie to jest odpowiednio duża by ustawić w niej stół. Wiele jest argumentów za tym by umieścić ją w pobliżu wejścia do domu. Dobre rozwiązanie to kuchnia do której można wejść zarówno z hallu jak i z pokoju dziennego. Ważne jest by pokój dzienny był przestronny i dobrze oświetlony, zwykle umożliwiają to dodatkowe drzwi tarasowe.

Część nocna

Jeśli dom posiada poddasze to zwykle tam znajduje się strefa nocna. W domach parterowych części dzienna i sypialna są zwykle oddzielone korytarzem. Mieszczą łazienkę oraz pokoje sypialne i pracownie. Dobrze też uwzględnić pomieszczenie na wspólną garderobę.

W praktyce sprawdza się także posiadanie pokoju, z którego możemy zrobić dodatkową sypialnię, pokój gościnny czy gabinet. Jeśli dom nie ma piwnic, trzeba uwzględnić pomieszczenia techniczne i składowe: kotłownię, hydrofornię, spiżarnię, pralnię czy suszarnię.

Czy wybrany projekt domu odpowiada warunkom działki?

Granice działki budowlanej wg. Dz. U. 2002 r., Nr. 75, poz. 690 odległości od granicy działki budowlanej powinny wynosić:

1. przy ścianie z otworami okiennymi lub drzwiowymi - 4 m

2. przy ścianie bez w/w otworów - 3 m

3. od najbliższej krawędzi otworu okiennego umieszczonego na dachu lub w połaci dachowej - nie mniej niż 4 m mierzone w poziomie

4. okapy i gzymsy nie mogą pomniejszać tych odległości o więcej niż 0,5 m

5. balkon, galerie, werandy, tarasy i schody zewnętrzne nie mogą pomniejszać tych odległości o więcej niż 1,0 m.

Warto przy wyborze projektu zwracać uwagę na powierzchnię zabudowy. Pozwala ona ocenić, ile po budowie domu zostanie na działce wolnej powierzchni na ogród. Niekorzystna powierzchnia zabudowy to taka, która przekracza 40% powierzchni działki. Przyjmuje się, że minimalna powierzchnia działki pod zabudowę domu jednorodzinnego wynosi 450 m2, z tym ,że jej szerokość nie powinna być mniejsza niż 14 m. Przed zakupem projektu trzeba zapoznać się z "Decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu" wydawaną przez miejscowy urząd. Zawiera ona stwierdzenie o przeznaczeniu działki na cele budownictwa jednorodzinnego. Z takiego dokumentu można się dowiedzieć również o minimalnej odległości budynku od ulicy (linie zabudowy) o gabarytach zabudowy oraz maksymalnym procencie powierzchni zabudowy.

Przy wyborze projektu warto zwrócić także uwagę , w którą stronę jest "otwarty" dom. Od frontu, czyli od ulicy umieszczamy zwykle wejście, kuchnię, pomieszczenia gospodarcze, a od strony ogrodowej pokój dzienny z tarasem oraz sypialnie. To bardzo ważne dla komfortu użytkowania Trzeba pamiętać o tym, że oferowane jest zawsze lustrzane odbicie projektu, więc jeśli dom nam się podoba ale nie pasuje do działki można je zamówić.

Jak się liczymy minimalną szerokość działki?

Minimalną szerokość działki liczy się następująco: do krótszego boku dodaje się:

- 4 metry w przypadku elewacji z otworami okiennymi lub drzwiowymi,

- 3 metry w przypadku elewacji bez otworów okiennych lub drzwiowych.

Reasumując: jest to szerokość budynku plus 7 lub 8 metrów.

Uwaga: szerokość budynku należy powiększyć o występujące okapy i gzymsy, jeżeli wystają poza krawędź budynku więcej niż 0,8 m, a także części budynku jak balkony, galerie, tarasy, schody zewnętrzne, pochylnie i rampy, jeżeli wystają poza krawędź budynku więcej niż 1,3 m.

Jakie powinno być prawidłowe nasłonecznienie ?

Optymalne ustawienie domu w stosunku do stron świata to: elewacją frontową na północ a elewacją ogrodową na południe (lub południowy-zachód). Oczywiście nie zawsze jest to możliwe, ważne jest jednak by pamiętać o odpowiednim usytuowaniu domu względem stron świata, bo wtedy w każdym pomieszczeniu o odpowiednich porach mamy właściwe nasłonecznienie.

Działka z wjazdem od strony północnej to bardzo korzystne położenie działki. Bez problemu można znaleźć taki projekt.

Działka z wjazdem od strony południowej Odpowiedni projekt do takiej sytuacji to taki , w którym salon znajduje się w narożniku domu i jest oświetlony oknami wychodzącymi na dwie strony. Na dużej działce dobrze będzie zbudować dom odrobinę w głębi- wtedy ogród przed domem będzie nasłoneczniony.

Działka z wjazdem od strony wschodniej .Ogród za domem będzie korzystnie nasłoneczniony a przy wyborze projektu nie powinno być problemu.

Działka z wjazdem od strony zachodniej. Korzystnie będzie ustawić dom blisko północnej granicy działki lub w pobliżu północno-wschodniego narożnika, wówczas część dzienna domu będzie się znajdowała od strony południowej i częściowo zachodniej - co będzie dla niej korzystne.

Z czego i jak budować?

Przy projektach typowych proponowane są rozwiązania techniczno - materiałowe. Oczywiście aby w pełni wykorzystać zakupioną dokumentację należałoby wybudować dom w zgodzie z projektem tj. proponowanymi materiałami i w określonej technologii. Dlatego wcześniej warto się zastanowić w jaki sposób będzie przebiegała budowa domu. Jest kilka możliwości: albo wynajmujemy firmę, która buduje nam dom "pod klucz", bądź zatrudniamy do wszystkiego odpowiednich wykonawców, można także przewidzieć własny udział w budowie. Wszystkie decyzje oczywiście są uwarunkowane możliwościami finansowymi. Decydując się na projekt katalogowy nie jesteśmy skazani wyłącznie na siebie, warto porozmawiać z architektem, powiedzieć mu o swoich oczekiwaniach i planach odnośnie własnego domu a on z pewnością pomoże wybrać coś odpowiedniego. Jak powinna przebiegać kolejność inwestycji?

1. Jeżeli postanowiłeś wybudować wymarzony dom, ale nie mamy jeszcze działki - kupno jej będzie pierwszą i najważniejszą czynnością. Od trafnego i prawidłowego wyboru będzie zależał dalszy ciąg procesu inwestycyjnego. Po wytypowaniu interesującej działki, a przed podpisaniem umowy kupna-sprzedaży należy sprawdzić jej stan formalno-prawny oraz perspektywy związane z planowanym zagospodarowaniem otoczenia. Wpierw trzeba ustalić, czy sprzedającemu przysługuje prawo własności do oferowanego terenu. Najważniejszym dokumentem stwierdzającym stan prawny nieruchomości jest poświadczony odpis z wszystkich, tj. czterech działów założonej dla niej księgi wieczystej. Odpis jest ważny jedynie przez 3 miesiące licząc od daty jego wydania. Dobrze jest obejrzeć księgę wieczystą osobiście, zwracając uwagę czy nie ma w niej wzmianki o złożonym wniosku o dokonanie wpisu. Ponieważ taki wniosek będzie dopiero rozpatrywany, to interesujące nas fakty mogą ulec zmianie. Dane nieaktualne będą w księdze podkreślone kolorem czerwonym. Poza informacją, kto jest właścicielem działki, z księgi wieczystej można się dowiedzieć tak przydatnych rzeczy jak to, czy działka nie jest obciążona hipoteką (czyli czy nie jest zadłużona!), czy nie jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym jak np. służebnością drogi koniecznej (czyli prawem sąsiadów do przejeżdżania i przechodzenia przez ten grunt) lub innymi wadami. Księgi wieczyste znajdują się w wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych właściwych dla miejsca położenia działki. Przeglądanie ksiąg jest bezpłatne, ale aby obejrzeć księgę musimy od właściciela gruntu otrzymać jej numer (będzie na odpisie).Umowa kupna nieruchomości musi mieć formę aktu notarialnego.

2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Dom można zbudować tylko na tzw. działce budowlanej. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie działki lub o budowie domu na już posiadanej - należy wpierw ustalić jej przeznaczenie w planach zagospodarowania przestrzennego, tj. sprawdzić, czy działka jest przeznaczona pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe. Może się okazać, że działka ma np. przeznaczenie rolne i nie można na niej wybudować domu lub że jest przeznaczona dla innego rodzaju zabudowy, np. usługowej lub przemysłowej, albo przebiega przez nią planowana droga - wszystko to uniemożliwi uzyskanie pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego. Jeżeli jesteś właścicielem takiej działki, możesz wystąpić do rady gminy z wnioskiem o zmianę miejscowego planu. Rada gminy nie jest jednak zobowiązana do uwzględnienia takiego wniosku. Jeśli dotyczy to działki, którą dopiero mamy zamiar kupić - lepiej poszukać innej. Równie ważne będzie poznanie zamiarów gminy w odniesieniu do sąsiednich terenów: czy w sąsiedztwie nie będzie zlokalizowane wysypisko śmieci albo oczyszczalnia ścieków, czy nie zaplanowano w pobliżu budowy drogi szybkiego ruchu lub lotniska. Plany zagospodarowania przestrzennego znajdują się w urzędzie gminy. Tam można zapoznać się z planem, otrzymać z niego wypisy i wyrysy.

3. Warunki zabudowy i zagospodarowania terenu W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu pod budownictwo mieszkaniowe następuje na wniosek zainteresowanego i jest bezpłatne. Trzeba wiedzieć, że może o nią wystąpić zarówno właściciel, jak i inne osoby, które nie mają tytułu prawnego do działki. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby urząd wydał ją kilku niezależnym osobom jednocześnie. Wynika to z tego, że sama decyzja nie nadaje praw do terenu i nie narusza prawa własności ani uprawnień osób trzecich. Jeżeli postaramy się o nią przed zakupem gruntu, to odniesiemy podwójną korzyść. Po pierwsze zdobędziemy pewność, co i w jaki sposób będzie można zbudować na wybranej działce, a po drugie zdobędziemy już na wstępie dokument niezbędny do uzyskania pozwolenia na budowę przez co skrócimy późniejsze formalności. Na ogół gotowe wzory wniosków są dostępne w urzędzie gminy. Ale uwaga - obecna konstrukcja prawa sprawia, że wydanie decyzji nie zawsze będzie możliwe, tzn. do jej wydania musi być spełniony szereg warunków wyszczególnionych w Art,61.1 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr. 80, poz. 717). Wystarczy na przykład, że dany teren nie będzie miał dostępu do drogi publicznej, lub że żadna z działek sąsiednich nie jest zabudowana w sposób, który pozwala określić wymagania dotyczące nowej zabudowy, a decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie otrzymamy. Podobnie, jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, to postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zostanie zawieszone do czasu uchwalenia planu. Jeśli interesująca nas działka znajduje się na terenie dla którego nie uchwalono planu miejscowego, a wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu będzie niemożliwe, to najlepiej wstrzymać się z jej zakupem.

Wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu powinien zawierać określenie:

- granic terenu objętego wnioskiem - czyli granic działki oznaczonych na kopii mapy zasadniczej lub ewidencyjnej (mapa powinna obejmować teren, którego dotyczy i najbliższe jego otoczenie),

- funkcji i sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu - czyli opis budynku jaki zamierzamy wybudować (jego przybliżoną powierzchnię i wysokość), dodatkowo należy ująć planowany garaż, śmietnik, itp. a także planowany sposób zagospodarowania terenu (w którym miejscu na działce przewidujemy usytuowanie budynków), - zapotrzebowania na wodę, energię i sposób odprowadzenia ścieków oraz innych potrzeb co do infrastruktury technicznej,

- czy i w jaki sposób planowany obiekt będzie wpływał na środowisko (w przypadku budownictwa jednorodzinnego raczej nie jest potrzebne).

Dane, które wpisujemy do wniosku mają charakter orientacyjny, opisujemy co chcielibyśmy zrealizować - nie trzeba mieć ani projektu budowlanego ani koncepcji zabudowy. Nie są również potrzebne warunki techniczne przyłączenia mediów, ani spełnienie jakichkolwiek innych warunków na rzecz gminy. Urząd wydając decyzję określa wiążąco co będzie można zrealizować na naszej działce i dopiero w oparciu o te wytyczne powstaje projekt budowlany.

Decyzja o warunkach zabudowy

W decyzji gmina określa:

- rodzaj inwestycji, czyli co można zbudować,

- warunki wynikające z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jeżeli dla danego obszaru został uchwalony,

- warunki zabudowy i zagospodarowania terenu wynikające z przepisów szczególnych (np. ochrona środowiska),

- warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, czyli do jakich sieci ma być podłączony budynek albo jakie urządzenia należy zainstalować na działce (szambo, studnia),

- wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich,

- linie rozgraniczające inwestycji - czyli obszar na którym planowana jest budowa z pełną infrastrukturą , wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali,

- okres ważności decyzji (we wniosku warto zaznaczyć, jaki termin ważności decyzji nas interesuje, zwłaszcza wtedy, gdy nie planujemy od razu występować o pozwolenie na budowę)

- w miarę potrzeby szczególne warunki wynikające z charakteru inwestycji.

Decyzja szczegółowo określa dalsze kroki postępowania, wskazuje jakie opinie, warunki i uzgodnienia powinniśmy uzyskać.

Przykładowo, może to być obowiązek uzgodnienia projektów przyłączy w zespole uzgadniania dokumentacji (popularnie ZUD - organ, który nadzoruje przebieg sieci uzbrojenia na danym terenie administracyjnym), uzgodnienie projektu z konserwatorem zabytków (jeśli dom będzie budowany w strefie objętej ochroną konserwatorską), uzyskania zgody na ewentualną wycinkę drzew, etc.

4.Opracowanie i uzgodnienie projektu budowlanego

Projekt powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jego zakres i treść powinny być dostosowane do charakteru obiektu, stopnia skomplikowania robót. Projekt powinien również być zgodny z obowiązującymi przepisami.

1. Projekt budowlany

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć cztery egzemplarze projektu budowlanego. Projekt budowlany składa się z dwóch części: projektu zagospodarowania działki (terenu) i projektu architektoniczno-budowlanego. Częścią dodatkową projektu budowlanego, w rozumieniu odpowiednich przepisów, są też uzgodnienia i pozwolenia oraz oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o przyłączeniu obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, telekomunikacyjnych, elektro-energetycznych i dróg komunikacyjnych oraz zapewnieniu dostaw mediów (odpowiednio do potrzeb: wody, energii, ciepła, gazu). Jeśli jest to konieczne do projektu budowlanego należy dołączyć również wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych. Szczegółowy zakres i formę projektu budowlanego określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. 2003 r. nr 120, poz. 1133). Częścią projektu budowlanego, w rozumieniu odpowiednich przepisów, są też uzgodnienia, nałożone jako obowiązkowe w Decyzji, oraz oświadczenia właściwych jednostek organizacyjnych o zapewnieniu dostaw mediów - odpowiednio do potrzeb.

2. Projekt zagospodarowania działki musi być sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych. Obejmuje określenie granic działki, usytuowanie istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia terenu (w tym projekty przyłączy), zieleń istniejącą i projektowaną, itd.

Plan architektoniczno-budowlany

W tej części powinniśmy określić funkcję, formę i konstrukcję obiektu, jego charakterystykę energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędne rozwiązania techniczno-materiałowe. Jeśli nasz dom ma być zbudowany według indywidualnego projektu, jego wykonanie powinniśmy zlecić osobie mającej uprawnienia. Zlecenie to powinno być udokumentowane pisemną umową pomiędzy projektantem a zamawiającym. Zwłaszcza należy uzgodnić zakres prac projektowych oraz obowiązki stron umowy. Etap poświęcony przygotowaniu dokumentacji projektowej można znacznie skrócić decydując się na zakup gotowego projektu domu - który jest projektem architektoniczno - budowlanym. Gotowy projekt nie jest jednak wystarczającą podstawą do uzyskania pozwolenia na budowę. Aby włączyć go w skład projektu budowlanego, należy dokonać jego adaptacji przez uprawnionego, wybranego projektanta.

3. Jak włączyć "projekt gotowy" do projektu budowlanego

Pierwszym krokiem jest sprawdzenie, przed zakupem projektu, czy odpowiada on warunkom podanym w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wydanej przez urząd gminy. W przypadku niezgodności można wybrać inny plan, który spełnia postawione warunki i oczywiście, jest tak samo dogodny dla inwestora. Innym rozwiązaniem może być zaadaptowanie wybranego projektu z uwzględnieniem zmian, ale wtedy mamy najczęściej do czynienia z przeprojektowaniem budynku, na które będzie niezbędne uzyskanie zgody autora.

4. Adaptacja planu gotowego

Praca projektanta adaptującego polega na włączeniu projektu gotowego w skład projektu budowlanego i wykonaniu "Projektu zagospodarowania działki" oraz wprowadzeniu ewentualnych zmian w projekcie. Autor adaptacji jest zobowiązany do dokonania odpowiednich obliczeń, mających na celu sprawdzenie dostosowania projektu gotowego do istniejących warunków. Przykładowo, każdy projekt gotowy jest opracowany dla założonego rodzaju i nośności gruntu. Jeżeli jednak warunki wodno-gruntowe występujące na danej działce są inne od założonych, to konieczne może być przeprojektowanie fundamentów. Podobnie rzecz się przedstawia z dostosowaniem do wymogów wynikających z położenia w danej strefie klimatycznej, ponieważ w Polsce wyróżnia się ich pięć. W projekcie typowym przyjmuje się konkretne dane dla wykonania obliczeń konstrukcyjnych, np. strefę II - toteż przy lokalizacji budynku w innej strefie, należy dokonać sprawdzeń i, w miarę konieczności, zmian konstrukcji. Projektant dokonujący włączenia gotowego projektu jako projektu architektoniczno-budowlanego do projektu budowlanego jest w rozumieniu prawa uważany za projektanta tego obiektu. Obowiązki projektanta i zamawiającego projekt Niezależnie od tego, czy zamówimy projekt indywidualny, czy też zlecimy adaptację projektu gotowego, to obowiązki projektanta będą takie same. Do podstawowych obowiązków projektanta zalicza się:

- opracowanie projektu zgodnie z ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, wymaganiami ustawy Prawo budowlane , przepisami i obowiązującymi polskimi normami, a także zgodnie z zasadami wiedzy technicznej,

- zapewnienie, w razie potrzeby, udziału w opracowaniu projektu osób mających uprawnienia do projektowania w odpowiedniej specjalności - np. projektantów instalacji wodno-kanalizacyjnych, grzewczych, gazowych, itp.,

- wzajemne skoordynowanie techniczne wykonywanych przez inne osoby opracowań projektowych,

- uzyskanie wymaganych przepisami uzgodnień i opinii,

- pełnienie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub uprawnionego organu - to bardzo ważny zapis, z którego wynika, że autor (na mocy ustawy, która nie uzależnia tego od wynagrodzenia) jest zobowiązany do pełnienia nadzoru autorskiego! Ale o pełnym zakresie czynności nadzoru autorskiego i wynagrodzeniu decyduje treść umowy zawartej z projektantem (na ogół przyjmuje się 15% ceny dokumentacji projektowej).

Obowiązki występują również po stronie zamawiającego projekt, który powinien:

- współdziałać przy tworzeniu projektu, czyli dostarczyć niezbędne dokumenty, np. decyzję o warunkach zabudowy czy uzgodnienia z dostawcami mediów, wyniki badań gruntu, etc.

- zapłacić wynagrodzenie - w projektowaniu domów jednorodzinnych stosuje się najczęściej wynagrodzenie ryczałtowe, w postaci z góry określonej kwoty. Zasadą jest, że projektantowi należy się wynagrodzenie w chwili oddania projektu, chyba że strony umówią się inaczej. Ceny projektów są wolnorynkowe ale najczęściej określa się jako pewien procent szacowanych wstępnie kosztów inwestycji, czyli budowy domu. Wysokość wynagrodzenia i sposób jego przekazania (np. terminy zaliczek lub rat) powinno się zawrzeć w umowie.

5. Pozwolenie na budowę

Na tym etapie mamy już działkę budowlaną i projekt domu wraz z niezbędnymi uzgodnieniami i opiniami, więc składamy wniosek o pozwolenie na budowę do właściwego organu. Postępowanie w sprawie budownictwa mieszkaniowego jest zwolnione z opłat. Do wniosku należy dołączyć projekt budowlany (cztery egzemplarze) z wymaganymi uzgodnieniami, pozwoleniami i opiniami. Niezbędny będzie także dokument potwierdzający nabycie praw do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. akt własności nieruchomości, umowa dzierżawy) i ew. decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę Zatwierdzenie projektu następuje w drodze decyzji o pozwoleniu na budowę. Przed wydaniem tej decyzji właściwy organ sprawdza:

- zgodność projektu zagospodarowania działki z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, wymaganiami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, oraz obowiązującymi przepisami - w tym techniczno-budowlanymi i Polskimi Normami,

- kompletność projektu budowlanego włącznie z wymaganymi uzgodnieniami, opiniami, pozwoleniami i sprawdzeniami oraz informacją dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia

- uprawnienia budowlane i zaświadczenie wykonawców projektu o przynależności do izb branżowych. W razie stwierdzenia błędów lub braków w dokumentach lub dokumentacji projektowej, urząd nakłada (w drodze postanowienia) obowiązek usunięcia wskazanych nieprawidłowości, określając termin. Jeżeli do wyznaczonego dnia nieprawidłowości nie zostaną usunięte, wydaje decyzję o odmowie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. Jeśli jednak zostaną spełnione narzucone wymagania, urząd nie może inwestorowi odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.

Urząd powinien wydać pozwolenie w ciągu miesiąca od złożenia wniosku, a w sytuacjach bardziej skomplikowanych termin może wydłużyć się do 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji. Dodatkowo sprawa może się przedłużyć, jeżeli wystąpią braki w dokumentacji i trzeba będzie dokonać uzupełnień. Pozwolenie na budowę staje się ostateczne, gdy żadna ze stron nie odwołała się od decyzji w ciągu 14 dni od jej doręczenia. Jeżeli wpłynie odwołanie, rozpoczęcie budowy będzie możliwe dopiero po orzeczeniu podtrzymującym wydaną decyzję przez organ drugiej instancji (wojewodę). Należy liczyć się też z możliwością skierowania sprawy do powtórnego rozpatrzenia i koniecznością oczekiwania na uprawomocnienie nowej decyzji. Uzyskane pozwolenie na budowę jest ważne przez 2 lata od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Oznacza to, że decyzja o pozwoleniu na budowę wygaśnie, jeżeli budowa nie zostanie w tym czasie rozpoczęta lub zostanie przerwana na dłużej niż dwa lata. Rozpoczęcie budowy lub jej wznowienie może nastąpić jedynie po uzyskaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę (czyli zaczynamy od początku).

6.Możliwość przeniesienia decyzji Prawo budowlane dopuszcza możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę - za zgodą strony, której wydano decyzję, na rzecz innej osoby. Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy sprzedajemy lub kupujemy dom w stanie budowy. Organ, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę będzie obowiązany do jej przeniesienia, pod warunkiem przyjęcia przez nabywcę wszystkich postanowień zawartych w decyzji oraz wykazania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zaniedbanie przeniesienia pozwolenia na nowego właściciela może stać się przyczyną nieprzyjemnych konsekwencji - taka budowa oznacza samowolę budowlaną (i nie ma tu znaczenia, że będzie prowadzona zgodnie z zatwierdzonym projektem), ponieważ buduje nie ten komu wydano pozwolenie.

7. Przebieg prac budowlanych

Ten etap został już omówiony, patrz: "Proces budowlany" (Projekty gotowe - warto wiedzieć), a zatem niecelowe byłoby powtarzanie. Dla porządku odnotuję, że we wzmiankowanym artykule zdefiniowano uczestników procesu budowlanego, opisano proces budowlany od rozpoczęcia do jego zakończenia, omawiając prace przygotowawcze, wybór metody budowania i przekazywanie kolejnych etapów budowy aż do momentu przekazania budynku w użytkowanie. Zwrócono uwagę na rolę uczestników procesu budowlanego i umowy o roboty budowlane. Warto przy tym temacie jeszcze dodać zagadnienia wcześniej nie omawiane, a bardzo ważne w procesie budowlanym.

Zmiany w zatwierdzonym projekcie

Wprowadzenie istotnych zmian w stosunku do zatwierdzonego projektu budowlanego jest dopuszczalne jedynie po uzyskaniu decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. W przeciwnym razie właściwy organ uchyla decyzję o pozwoleniu na budowę. Ponieważ wprowadzenie zmian może narazić na kłopoty, lepiej przedtem zasięgnąć opinii o ich kwalifikacji we właściwym urzędzie. W razie zmian w stosunku do projektu lub warunków pozwolenia na budowę - dokonanych w toku wykonywania robót - oświadczenie kierownika budowy powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego. Wejście na sąsiednią nieruchomość

W przypadku gdy do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych niezbędne jest wejście na teren sąsiedniej nieruchomości , do sąsiedniego budynku lub lokalu, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany zakres i terminy korzystania z tych obiektów (oraz ewentualną rekompensatę).Jeśli nie uda się uzgodnić warunków, właściwy organ- na wniosek inwestora- w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku rozstrzygnie (w drodze decyzji) o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Mogą też zostać określone granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Po zakończeniu robót inwestor jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z nieruchomości, na zasadach określonych w kodeksie cywilnym.

Wstrzymanie robót budowlanych

Właściwy organ może też wstrzymać postanowieniem prowadzenie robót :

-wykonywanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia,

- przebiegających w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia bądź zagrożenie środowiska,

- prowadzonych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu bądź w przepisach. W postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych powinna być podana przyczyna oraz ustalone wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń. Postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych podlega wykonaniu w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym

w administracji. Traci ważność po upływie 2 miesięcy od dnia doręczenia, jeżeli w tym terminie nie zostanie wydana decyzja, nakazująca zaniechanie dalszych robót lub nakładająca obowiązek wykonania określonych czynności. Na postanowienie o wstrzymaniu robót przysługuje zażalenie.

Samowola budowlana to każde działanie niezgodne z ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo Budowlane (Dz.U. 2003 r. Nr 207, poz. 2016) stanowi samowolę budowlaną. Ustawa zawiera podstawowe regulacje dotyczące projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych. Jeśli jednak budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem, to prowadzenie robót budowlanych zostanie wstrzymane. Dalsze postępowanie zmierza do wyjaśnienia stanu formalnego i skompletowania dokumentów, na podstawie których będzie możliwe udzielenie pozwolenia na wznowienie robót budowlanych. W tym trybie realizacji zamierzenia budowlanego należy brać pod uwagę obowiązkowe opłaty legalizacyjne, stosowane odpowiednio z przepisami dotyczącymi kar (stawka opłaty może podlegać pięcdziesięciokronemu podwyższeniu).

8. Rozpoczęcie użytkowania domu

O zakończeniu budowy należy zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego i jeśli w ciągu 21 dni nie zostanie wniesiony żaden sprzeciw, można wprowadzić się do własnego wymarzonego domu. Do zawiadomienia trzeba dołączyć:

- oryginał dziennika budowy,

- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem i warunkami pozwolenia na budowę, z przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami,

- oświadczenie o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy (a także ulicy i sąsiedniej nieruchomości, jeśli z nich korzystaliśmy),

- protokoły badań i sprawdzeń,

- inwentaryzację geodezyjną powykonawczą. Co to jest świadectwo charakterystyki energetycznej ?, Charakterystyka energetyczna obiektu budowlanego? , Czy projekt domu jednorodzinnego powinien zawierać charakterystykę energetyczną?

Charakterystyka energetyczna jest to zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku dotyczących obliczeniowego zapotrzebowania budynku na energię na cele centralnego ogrzewania, ciepłej wody, wentylacji i klimatyzacji, a w przypadku budynku użyteczności publicznej także oświetlenia.

Dla projektów budynków mieszkalnych, jednorodzinnych nie ma obowiązku określania charakterystyki energetycznej.

Wynika to z następujących uregulowań prawnych:

ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 6 listopada 2008 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego - projekt architektoniczno-budowlany powinien zawierać:

"charakterystykę energetyczną obiektu budowlanego, opracowaną zgodnie z przepisami dotyczącymi metodologii obliczania charakterystyki energetycznej budynku i lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową oraz sposobu sporządzania i wzorów świadectw ich charakterystyki energetycznej, z wyjątkiem obiektów wymienionych w art. 20 ust. 3 pkt 2"

Przywołany fragment ustawy brzmi:

USTAWA z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane art. 20 ust. 3 pkt 2

"projektów obiektów budowlanych o prostej konstrukcji, jak: budynki mieszkalne jednorodzinne, niewielkie obiekty gospodarcze, inwentarskie i składowe."

Co to jest świadectwo charakterystyki energetycznej ?

Świadectwo charakterystyki energetycznej to dokument zawierający podstawowe wskaźniki dotyczące ochrony cieplnej, zużycia energii oraz ocenę poziomu jakości energetycznej zrealizowanego budynku. Obowiązek dołączania od 1 stycznia 2009r. tego dokumentu do wniosku o pozwolenie na użytkowanie budynku oznacza, że po zakończeniu budowy należy zlecić uprawnionej do tego osobie wykonanie świadectwa charakterystyki energetycznej.

Wynika to z następujących uregulowań prawnych:

USTAWA z dnia 19 września 2007 r.

o zmianie ustawy - Prawo budowlane

"Dla każdego budynku oddawanego do użytkowania oraz budynku podlegającego zbyciu lub wynajmowi powinna być ustalona, w formie świadectwa charakterystyki energetycznej, jego charakterystyka energetyczna, określająca wielkość energii wyrażona w kWh/m2/rok niezbędnej do zaspokojenia różnych potrzeb związanych z użytkowaniem budynku. Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku jest ważne 10 lat."

Czy wszystkie budynki będą musiały posiadać świadectwa charakterystyki energetycznej?

Od 1 stycznia 2009 r. świadectwa charakterystyki energetycznej będą musiały posiadać wszystkie budynki oddawane do użytkowania oraz budynki podlegające zbyciu lub najmowi, a także w przypadku, gdy w wyniku przebudowy lub remontu budynku uległa zmianie jego charakterystyka energetyczna. Wyłączenie z tego obowiązku dotyczy jedynie niżej wymienionych budynków:

USTAWA z dnia 19 września 2007 r.

o zmianie ustawy - Prawo budowlane

1. podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;

2. używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej;

3. przeznaczonych do użytkowania w czasie nie dłuższym niż 2 lata;

4. niemieszkalnych służących gospodarce rolnej;

5. przemysłowych i gospodarczych o zapotrzebowaniu na energie nie większym niż 50Wh/m2/rok;

6. mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;

7. wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2

Kto może sporządzać świadectwa charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku może sporządzać osoba, która:

USTAWA z dnia 19 września 2007 r.

o zmianie ustawy - Prawo budowlane

1. posiada pełna zdolność do czynności prawnych;

2. ukończyła co najmniej studia magisterskie, w rozumieniu przepisów o szkolnictwie wyższym;

3. nie była karana za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe;

4. posiada uprawnienia budowlane do projektowania w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej albo odbyła szkolenie i złożyła z wynikiem pozytywnym egzamin przed ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

5. Za równorzędne z odbyciem szkolenia oraz złożeniem z wynikiem pozytywnym egzaminu, o których mowa w ust. 8 pkt 4 uznaje się ukończenie, nie mniej niż rocznych, studiów podyplomowych na kierunkach: architektura, budownictwo, inżyniera środowiska, energetyka lub pokrewne w zakresie audytu energetycznego na potrzeby termomodernizacji oraz oceny energetycznej budynków. Minister prowadził będzie rejestr osób upoważnionych do sporządzania świadectw.

Czy jest możliwość dołączenia do projektu świadectwa charakterystyki energetycznej?

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest sporządzane dla budynku już wykonanego, ponieważ musi przedstawiać stan istniejący. Osoba certyfikująca ma obowiązek uwzględnienia w nim wszystkich rozwiązań budowlanych i instalacyjnych dotyczących zużycia energii zastosowanych w zrealizowanym budynku.

Czy do wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę trzeba dołączyć świadectwo charakterystyki energetycznej?

Ponieważ świadectwo charakterystyki energetycznej jest sporządzane dla budynku zrealizowanego nie ma możliwości wyznaczenia go na etapie uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę. Dokument ten należy dołączyć do wniosku o pozwolenie na użytkowanie po zakończeniu budowy. Masz tu wszystkie informacje na ten temat ;)